Статьи
А. Локтионова

РАСПОРЯЖЕНИЕ СУПРУГАМИ ОБЩИМ ЖИЛЬЕМ

Разделы:
Права и обязанности супругов; Семейное право




В соответствии с п. 1 статьи 35 Семейного кодекса (СК) по общему правилу супруги осуществляют владение, пользование и распоряжение общим имуществом по обоюдному согласию.

Особые правила установлены п. 3 статьи 35 СК для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью, в том числе жилым помещением.

      Нотариальное удостоверение сделок

Для совершения такой сделки необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. В соответствии с Методическими рекомендациями по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами РФ, утвержденными Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 15 марта 2000 г. №91 (Рекомендации), совершая удостоверение сделок с имуществом, нотариус проверяет принадлежность этого имущества на праве собственности или ином вещном праве, наличие сособственников (п. 10 Рекомендаций).

При удостоверении сделок, указанных в статье 35 СК, нотариусом проверяется наличие нотариально удостоверенного согласия другого супруга на совершение сделки. Если в нотариально удостоверенном согласии супруга указаны какие-либо условия сделки, нотариус при удостоверении сделки проверяет, соблюдены ли эти условия. Если лицо не состоит в зарегистрированном браке, нотариусу представляется письменное заявление об этом данного лица (п. 17 Рекомендаций). Но в том случае, когда одному супругу все же, несмотря на обязанность нотариуса следить за соблюдением требования о предварительном согласии другого супруга, удалось совершить указанную сделку без такого согласия, то указанная сделка признается судом недействительной по требованию супруга, чье нотариально удостоверенное согласие не было получено. Такое требование может быть заявлено в течение года со дня, когда этот супруг узнал или должен был узнать о совершении сделки. Эта норма, рассчитанная на регулирование отношений в условиях нестабильности брака, направлена на защиту интересов супруга, не участвующего в сделке, от злоупотреблений со стороны другого супруга при совершении сделок в первую очередь в отношении особо значимого и жизненно важного для семьи имущества - жилища.
.
Иногда получение согласия другого супруга является весьма затруднительным, например, потому что супруг уклоняется от дачи согласия. В таких ситуациях, если супруг, на имя которого зарегистрирован дом, желает произвести его отчуждение, а другой супруг не дает на это согласия, нотариус может предложить такому супругу явиться в нотариальную контору для определения его доли в праве на отчуждаемое имущество, а затем, если он в назначенный срок все-таки не является и не присылает своих письменных возражений, удостоверять договор отчуждения от имени супруга, за которым значится имущество по правоустанавливающим документам.

Действующие нормативные акты, регулирующие совершение нотариальных действий, таких положений не содержат. Разрешение на совершение сделки должно даваться судом исходя из интересов семьи. Ныне действующий закон предоставляет двойную защиту одному супругу, запрещая другому не только отчуждать, но и приобретать имущество без его согласия (недвижимость или другое имущество по сделке, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации), а если приобретение или отчуждение все-таки состоялось, требовать по суду признания сделки недействительной, тогда как другой супруг оказывается фактически беззащитным перед произволом своей "половины", отказывающей в даче согласия на совершение сделки.

      Распоряжение жилыми помещениями
Супруги обязаны соблюдать некоторые ограничения по распоряжению жилым помещением, входящим в состав совместного имущества, если оно принадлежит на праве общей собственности не только супругам, но и другим лицам. Так, при продаже или обмене такого имущества должно соблюдаться правило о преимущественном праве покупки, установленном статьей 250 Гражданского кодекса (ГК).

Кроме того, супруги также должны при распоряжении жилыми помещениями, принадлежащими им на праве совместной собственности, соблюдать права членов семьи, проживающих в этих помещениях (п. п. 1 - 2 статья 292 ГК). Отчуждение принадлежащих супругам жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние дети, может быть произведено супругами только с согласия органов опеки и попечительства (п. 4 статья 292 ГК).

Особенностями распоряжения супругами жилым помещением являются:
  • наличие законодательных ограничений свободы договора в виде получения нотариального согласия другого супруга на отчуждение жилого помещения, находящегося в общей собственности супругов;
  • установления преимущественного права покупки жилого помещения иными собственниками; необходимостью соблюдения прав членов семьи, проживающих в отчуждаемом жилом помещении, и получения согласия органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения в случае, если в нем проживают несовершеннолетние дети.

СК не содержит положений, согласно которым своим личным, раздельным имуществом каждый из супругов вправе владеть, пользоваться и распоряжаться самостоятельно, по своему усмотрению совершая в отношении этого имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Это вытекает из положений гражданского и жилищного законодательства, в частности из положений статьи 209 ГК и статьи 30 Жилищного кодекса (ЖК).

Однако следует, дополнить такой нормой статью 36 СК, а также издать для нотариусов и должностных лиц органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, инструктивные разъяснения следующего содержания: при наличии выданных в установленном порядке документов, подтверждающих принадлежность жилого помещения в соответствии со статьей 36 СК одному из супругов не требуется согласия другого супруга для совершения сделки по распоряжению этим имуществом (отчуждению этого имущества, приобретению за счет этого иного имущества).

Нотариусы и должностные лица органов, регистрирующих сделки с недвижимостью, требуют получения нотариально удостоверенного согласия супруга даже при наличии документальных подтверждений того, что жилое помещение, отчуждаемое по сделке, либо средства, за счет которых оно приобретается, принадлежат на праве собственности только супругу, совершающему сделку, - получены в дар, в порядке наследования, в результате приватизации жилья.

Согласно п. 17 Рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами РФ наличие согласия другого супруга проверяется нотариусом только при удостоверении сделок, указанных в статье 35 СК, т.е. сделок по распоряжению общим имуществом супругов, ведь эта статья регулирует владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов.

Когда супруг, по настоянию нотариуса или регистрирующего органа, под страхом отказа в удостоверении и регистрации сделки, получает на отчуждение своего личного имущества и приобретение за его счет иного имущества или же на приобретение имущества за счет своих личных средств согласие другого супруга, то впоследствии другой супруг сможет претендовать на приобретенное имущество, недобросовестно используя данное им согласие как косвенное доказательство того, что это имущество является общим. Ведь по СК согласие супруга требуется только для совершения сделок в отношении общего имущества.

Кроме того, согласие супруга на отчуждение жилого дома необходимо требовать не только в том случае, когда дом является общим супружеским имуществом, но даже и тогда, когда он является личной собственностью супруга-продавца, если в доме проживает другой супруг и их несовершеннолетние дети и они не имеют другого жилья.

Необходимость получения согласия от супруга, не являющегося собственником, на совершение сделок по поводу личного имущества невозможно обосновать юридически. Что касается жилищных прав бывших членов семьи собственника, то они обеспечиваются положениями ГК и ЖК.









© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "FAMILYTIES.RU | Семейное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)