Статьи
Е. Кальчевская

РАСПОРЯЖЕНИЕ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ СУПРУГОВ: ОСОБЕННОСТИ УДОСТОВЕРЕНИЯ СДЕЛОК

Разделы:
Права и обязанности супругов; Семейное право




Согласно п. 1 статьи 35 Семейного кодекса (СК) владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

При совершении сделок по распоряжению недвижимым имуществом возникает немало вопросов, связанных с применением норм гражданского и семейного законодательства об общей совместной собственности супругов.


В соответствии с п. 3 статьи 35 СК для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Таким образом, при совершении сделки по распоряжению недвижимым имуществом, находящимся в совместной собственности, а также при совершении сделки, требующей государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга, в противном случае такая сделка может быть оспорена в суде по иску супруга, чье согласие получено не было.

      Какие же сделки подлежат государственной регистрации?

Согласно статьям 131 и 164 Гражданского кодекса (ГК) права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации и возникают с момента указанной регистрации, если иное не предусмотрено законом, а сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях, прямо указанных в законе.

Таким образом, государственной регистрации подлежат следующие сделки:
  • договор купли-продажи жилого помещения (п. 2 статьи 558 ГК);
  • договор купли-продажи предприятия (п. 3 статьи 560 ГК);
  • договор мены жилых помещений, договор мены предприятий (п. 2 статьи 567, п. 3 статьи 560 ГК);
  • договор дарения недвижимого имущества (п. 3 статьи 574 ГК);
  • договор аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом (п. 2 статьи 609 ГК);
  • договор ренты и договор пожизненного содержания с иждивением (статья 584 и п. 2 статьи 601 ГК);
  • договор участия в долевом строительстве (п. 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", действие которого распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получено после вступления его в силу, т.е. после 1 апреля 2005 г.);

Кроме того, регистрации подлежат:
  • сделки по уступке права требования, основанные на сделке, требующей государственной регистрации (п. 2 статьи 389 ГК);
  • договор об ипотеке (п. 1 статьи 10 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Сделок, требующих обязательного нотариального удостоверения, немного меньше. Если проанализировать действующее гражданское законодательство, то можно сделать вывод, что нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Законом предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение следующих сделок:
  • доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы (п. 2 статьи 185 ГК). Целесообразнее, чтобы сторона сделки предоставляла нотариально удостоверенное согласие своего супруга не на выдачу доверенности, а на заключение самой сделки, хотя из буквального толкования п. 3 статьи 35 СК следует, что и на выдачу нотариально удостоверенной доверенности требуется согласие супруга;
  • договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (п. 2 статьи 339 ГК);
  • соглашение залогодателя и залогодержателя об удовлетворении требований залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд (п. 1 статьи 349 ГК);
  • уступка требования, основанная на сделке, совершенной в нотариальной форме (п. 1 статьи 389 ГК);
  • договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением (статья 584 и п. 2 статьи 601 ГК).

      Ошибки при удостоверении сделки

Весьма часто при удостоверении у нотариуса согласия на совершение сделки по распоряжению недвижимостью или сделки, требующей нотариального удостоверения и/или государственной регистрации, допускаются ошибки.

Например, договор купли-продажи земельного участка, если иное не предусмотрено соглашением сторон, не требует нотариально удостоверенного согласия супруга покупателя, так как этот договор не подлежит ни государственной регистрации, ни обязательному нотариальному удостоверению, также он не является сделкой по распоряжению недвижимым имуществом со стороны покупателя. Однако довольно часто нотариусы составляют и удостоверяют такие согласия, хотя в них нет никакой необходимости.

При прекращении брака режим общей совместной собственности в отношении имущества, приобретенного в браке, по общему правилу сохраняется. В этом случае супруги вправе произвести раздел совместно нажитого имущества (статья 38 СК).

У многих специалистов сохраняется мнение о том, что если после расторжения брака прошло 3 года и более, то у супруга, который не указан в правоустанавливающих документах, но является участником общей совместной собственности в силу закона, права на это имущество утрачиваются (не подлежат никакой защите), а другой бывший супруг вправе распорядиться имуществом по своему усмотрению.

На практике как самими гражданами, так и юристами допускаются ошибки при определении срока исковой давности. По общему правилу к исковым требованиям о разделе общего совместно нажитого имущества применяется общий срок исковой давности 3 года, который в соответствии со статьей 200 ГК начинает течь со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются ГК и иными законами. Иного в СК не установлено, таким образом, действуют общие правила определения начала течения срока исковой давности.

Ошибка заключается в неправильном определении момента начала течения срока исковой давности и момента окончания срока исковой давности, почему-то считается, что срок начинает течь с момента расторжения брака и истекает по прошествии 3-х лет с момента расторжения. Исковая давность начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В итоге если при расторжении брака супругами не решен вопрос о разделе общего имущества и ни один из них не заявляет требований о разделе, исковая давность течь не начинает. Течение исковой давности начинается тогда, когда один из супругов предъявит требование о разделе общего имущества, в котором ему будет отказано.

Таким образом, что предъявление иска о разделе общего имущества супругов возможно после истечения трех лет с момента расторжения брака, если требование о разделе имущества ранее не заявлялось.


Смотрите также статью: "Распоряжение общим имуществом супругов: правовой режим общей совместной собственности".









© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "FAMILYTIES.RU | Семейное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)